전세사기 막으려면 이것부터! 보증보험·계약서 핵심 전략 총정리

전세사기 완전정복 시리즈

• 1편: 전세사기 수법 정리 – 실제 사례로 보는 2025년 최신 유형
• 2편: 보증금 못 돌려받았다면? 전세사기 피해자 신청 절차부터 준비서류까지
• 3편: 전세사기 예방 체크리스트 – 계약 전에 5분만 확인하세요
• 4편: 신축·고급 아파트도 예외 없다 – 전세사기 최신 사례 정리
• 5편: 전세사기 막으려면 이것부터! 보증보험·계약서 핵심 전략 총정리
  
  

 

“신축이고 아파트니까 괜찮겠지?”라는 생각, 아직도 하시나요?
전세사기 피해자의 대부분은 계약 전에 의심하지 않았습니다.
이 글에서는 전세사기를 막기 위한 보증보험, 계약서, 중개사, 서류 확인 방법을 구체적으로 알려드립니다.
지금 꼭 확인해 보세요.

 

 

 

 

1. 보증보험 가입 가능 여부를 꼭 확인하세요

전세사기를 막는 가장 효과적인 장치는 보증보험 가입입니다.
특히 HUG와 HF에서 제공하는 전세보증금 반환보증은 선순위 권리나 계약상 하자가 있을 경우 일부 제한이 있을 수 있지만, 

정상적인 조건이라면 보증금 전액이 보장 가능합니다.

• 등기부등본에 근저당, 가압류, 경매기록이 있으면 보증보험 가입이 거절될 수 있으니 반드시 확인하세요.
• 가입 가능 여부는 계약 전 직접 보험사에 문의하세요.
• 보증보험 가입은 임대인 동의가 있어야 가능하므로, 계약서에 반드시 특약으로 명시하세요.

보증료 지원 제도 :
일부 지자체에서는 청년·신혼부부 또는 고위험 매물 계약 시 보증료 일부 또는 전액을 지원합니다.
거주지 지자체 홈페이지에서 ‘전세보증료 지원’을 검색해서 확인해 보세요.

 

 

 

2. 계약서 특약, 작은 문구에 속지 마세요

전세사기는 대부분 계약서 문구 안에 숨어 있습니다.
아래 특약사항을 반드시 검토하고 명확하게 작성하세요.

 

 

최신 기준 특약사항 체크리스트

• 임대인의 세금 체납 시 계약 해지 가능
• 보증보험 미가입 시 계약 무효
• 선순위 보증금이나 근저당 등기 시 계약 무효
• 등기부등본 상태가 잔금일에 달라지면 계약 해지
• 임대인의 분양 잔금 미납 시 계약 해지 가능
• 보증금은 퇴거일 기준 7일 이내 반환
• 시설물 하자 발생 시 임대인 책임
• 전세대출 거절 시 계약 해지 가능
  
  
  
  
  

 

 

 

주의할 문구

• “보증금 반환은 임대인 사정에 따라 조정”
  보증금 반환 시점을 임대인의 사정에 따라 조정한다는 내용은, 실제 반환이 지연되거나 거부될 수 있는 위험한 조항입니다.
  → “퇴거일 기준 7일 이내 반환” 등으로 구체적인 기한을 명시하도록 수정하세요.
  
  
• “임차인은 모든 수선의무 부담”

          모든 수리를 임차인이 부담한다는 조항은 법적으로 과도한 책임 전가로 간주될 수 있습니다.
       → “경미한 수리는 임차인, 주요 설비나 구조물 수리는 임대인이 부담”과 같이 책임 범위를 구체화해야 합니다.

• “보증보험은 협의 후 결정”
  보증보험 가입 여부를 임대인의 의사에 따라 결정한다는 조항은, 결국 보증보험에 가입하지 않고 계약을 진행하게 될 위험이 있습니다.
  → “보증보험 미가입 시 계약 무효” 또는 “보증보험 가입은 계약 조건”으로 명시해야 합니다.

PDF 계약서 주의사항

• 편집 가능한 PDF는 추후 법적 분쟁에 취약할 수 있습니다.
• PDF에는 작성일, 서명, 날인 포함 여부 확인
• 가능하면 출력본 원본에 실물 서명을 받는 것이 가장 안전합니다.
  
  
  

3. 중개사무소와 중개인, 이렇게 검증하세요

중개사가 시행사나 임대인과 직접적인 이해관계를 가질 경우, 정보가 축소되거나 편향될 수 있습니다.

 

공인중개사 자격과 중개사무소 등록, 이렇게 확인하세요

• 중개사무소에 비치된 공인중개사 등록증 실물을 확인하세요.
• 명판의 대표자명과 등록번호가 계약서에 적힌 정보와 일치하는지 확인하세요.
• 네이버 부동산 등 포털 사이트에서 중개사무소 정보(등록번호, 위치, 전화번호)를 검색해 비교해보세요.
• 의심되는 경우, 지자체 부동산 민원센터에 문의하면 정확한 정보를 확인할 수 있습니다.
• 전속 중개사무소 여부, 시행사 연결 여부도 꼭 확인하세요.
• 다른 중개사무소와도 비교 견적을 받아보는 것이 안전합니다.

 

 

 

 

4. 계약 상대 확인 – 등기부등본, 위임장, 인감증명서까지

전세계약의 기본은 계약 상대가 실제 소유자인지 확인하는 것입니다.

• 등기부등본 ‘갑구’ 항목에서 소유자 이름을 확인하세요.
• 등기부등본은 반드시 마지막 페이지까지 직접 확인하세요.
  중개사가 일부 페이지만 보여주는 경우가 있으므로 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 직접 열람하는 것이 가장 안전합니다.
• 계약 상대가 소유자가 아닐 경우 위임장과 인감증명서 원본을 요구하세요..
• 위임장은 임대 목적, 계약 금액, 기간이 명시되어야 하며, 인감증명서는 발급일 기준 3개월 이내 문서여야 합니다.
• 가능하다면 계약은 소유자 본인과 진행하겠다고 공인중개사에게 요청해 보세요.
  그 한마디가 계약의 안전을 높이는 중요한 시작이 될 수 있습니다.
  
  
  

계약 전 마지막 체크

전세사기는 정보 부족이 아니라 확인 부족에서 시작됩니다.
이 글에서 소개한 전략만 잘 지켜도, 전세사기 피해는 충분히 예방할 수 있습니다.
계약 전 5분, 다시 한번 체크리스트를 보며 꼭 확인하세요.

 

 

 

 

전세사기 완전정복 시리즈

• 1편: 전세사기 수법 정리 – 실제 사례로 보는 2025년 최신 유형
• 2편: 보증금 못 돌려받았다면? 전세사기 피해자 신청 절차부터 준비서류까지
• 3편: 전세사기 예방 체크리스트 – 계약 전에 5분만 확인하세요
• 4편: 신축·고급 아파트도 예외 없다 – 전세사기 최신 사례 정리
• 5편: 전세사기 막으려면 이것부터! 보증보험·계약서 핵심 전략 총정리