전세사기 예방 체크리스트 – 계약 전에 5분만 확인하세요

 

 

계약서에 이상한 특약, 확인하셨나요? 등기부등본, 보증금, 전입신고까지… 전세사기 피하려면 이 6가지만 꼭 체크하세요.

 

📚 전세사기 시리즈 전체 보기

• 1편 : 전세사기 수법 정리 – 실제 사례로 보는 2025년 최신 유형
• 2편 :  보증금 못 돌려받았다면? 전세사기 피해자 신청 절차부터 준비서류까지 
• 3편 : 전세사기 예방 체크리스트 – 계약 전에 5분만 확인하세요
• 4편 : 신축·고급 아파트도 예외 없다. - 전세사기 최신 사례 정리
• 5편 : 전세사기 막으려면 이것부터! 보증보험·계약서 핵심 전략 총정리

 

 

 

1. 등기부등본은 중개사한테 맡기지 말고, 내가 직접 뗍니다

등기부등본은 이 집이 누구 소유인지, 어떤 빚이 걸려 있는지 알려주는 공적인 문서입니다.
임대인이 진짜 주인인지, 다른 세입자가 있는지까지 확인할 수 있어요.

중개사가 출력해 주는 등기부를 너무 믿지 말고, 온라인에서 직접 발급받아서 최신 정보를 확인해야 합니다.

• 발급 사이트 : 인터넷등기소
• ‘갑구’ : 소유자 확인
• ‘을구’ : 근저당, 전세권, 가압류 등 확인

예 : 갑구의 소유자 이름과 계약서상 임대인 이름이 다르면 위험
예 : 을구에 1억 근저당이 있는 집에 9천 전세 계약 → 보증금을 못 돌려받을 수도 있습니다.

 

 

2. 보증금이 시세보다 높거나 비슷하면 무조건 조심하세요.

전세 보증금이 그 집의 매매가보다 높다면 ‘깡통전세’ 구조일 가능성이 높습니다.
이런 경우 집이 경매로 넘어가면 세입자는 보증금을 거의 못 받게 됩니다.

• 확인 방법 : 국토교통부 실거래가 공개시스템
• 같은 건물, 비슷한 구조의 매매가와 보증금 비교해 보세요.

예 :
신축 빌라 매매가 1억 5천
전세보증금 1억 4천 계약
→ 임대인이 파산하면서 경매로 넘어가고, 세입자 보증금 회수 불가

보증금이 시세의 70%를 넘으면 매우 주의하세요.

 

 

 

 

3. 입주와 동시에  ‘전입신고 + 확정일자’ 를 받아야 합니다

이 두 가지를 해야 보증금 보호 순서(우선변제권)에서 유리해집니다. 안 하면 내 보증금을 받을 수 있는 권리가 뒤로 밀리게 됩니다.

• 전입신고 방법 : 정부24 홈페이지, 모바일앱 또는 주민센터
• 확정일자 방법 : 전자계약은 자동 등록, 일반 계약서는 주민센터에서 도장 받기

예 : 계약 후 2주 지나고 확정일자 받은 경우 → 그 사이 임대인이 근저당 설정하면 세입자 순위가 밀려 피해 발생

 

 

 

4. 임대인이 세금 체납 중이라면? → 사기 아니어도 위험합니다.

세금을 계속 체납한 임대인은 집이 압류되거나 경매로 넘어갈 수 있습니다.

• 임대인에게 ‘체납 사실 없음 증명서’ 또는 ‘납세증명서’ 요청
• 국세청 홈택스, 세무서, 정부24에서 발급 가능
• 요청이 어려우면 계약서에 관련 특약 삽입
  
  
  

5. 공인중개사 자격과 사무소 등록 확인

중개사라고 다 믿을 수 없습니다. 자격정지 또는 등록 취소된 중개사도 활동하는 경우가 많습니다.

• 확인 방법 : 중개사무소에 비치된 공인중개사 등록증 실물을 확인하세요.
• 명판의 대표자명과 등록번호가 계약서 내용과 일치하는지 확인하세요.
• 네이버 부동산 등 포털 사이트에서 중개사무소 정보(등록번호, 위치, 전화번호)를 검새해 비교해 보세요.

등록이 안 돼 있으면 문제가 생겨도 책임을 묻기 어렵습니다.

 

 

 

6. 계약서 특약사항, 작게 적힌 글이 함정입니다

구두 약속은 법적으로 의미 없습니다. 계약서에 어떻게 적혀 있는지가 전부입니다.

• “보증금 반환은 계약 종료 후 2개월 이내” → 지연 허용
• “임차인은 수리 의무 부담” → 세입자가 수리 비용 부담
• “전세보증보험 가입은 임대인 사정에 따라 협의” → 미가입 유도

 

 

 

전세사기 예방 체크리스트 PDF 다운로드

지금까지 알려드린 6가지 항목을 PDF로 정리했습니다.

• 전세계약 전 확인할 사항
• 등기부등본, 전입신고, 중개사 등록 확인
• 계약서 특약 항목
• 정부 공식 사이트 링크 포함

아래 PDF 다운로드하셔서 참고하세요.

 

전세사기_예방_체크리스트.pdf

0.14MB

 

 

 

 

“이 글 하나만 확인해도 사고 막을 수 있습니다”

전세사기는 복잡하고 교묘한 범죄처럼 보이지만 실제로는 우리가 무심코 넘긴 작은 확인 하나에서 시작됩니다.

등기부등본을 직접 확인하지 않은 것, 보증금이 너무 높았지만 그냥 넘긴 것, 특약사항을 대충 읽은 것…

이런 것들이 몇천만 원을 날리는 일이 됩니다.

계약 전에 5분, 이 글의 항목만 체크해 보세요. 충분히 예방할 수 있습니다.

 

 

다음 글 예고

다음 글에서는 "신축 아파트도 예외 없다 – 실제 사례로 보는 고급 전세사기 유형"이 이어집니다.

 

시리즈 전체 보기

• 1편 : 전세사기 수법 정리 – 실제 사례로 보는 2025년 최신 유형
• 2편 :  보증금 못 돌려받았다면? 전세사기 피해자 신청 절차부터 준비서류까지
• 3편 : 전세사기 예방 체크리스트 – 계약 전에 5분만 확인하세요
• 4편 : 신축·고급 아파트도 예외 없다. - 전세사기 최신 사례 정리
• 5편 : 전세사기 막으려면 이것부터! 보증보험·계약서 핵심 전략 총정리